El verano boreal pasado, los cambios en las normas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), la poderosa organización comercial inmobiliaria de EE.UU., amenazaron con cambiar drásticamente la forma en que los estadounidenses compran y venden viviendas. Algunos expertos predijeron que la comisión del 6%, la tarifa no oficial por comprar o vender una casa, se eliminaría.
Ahora, seis meses después, cuando comienza la temporada de compra de viviendas de primavera de 2025 y la turbulencia causada por las nuevas reglas se ha desvanecido, los profesionales inmobiliarios dicen que los efectos reales se han atenuado.
“El papeleo ha cambiado, y creo que han sucedido algunas cosas realmente buenas en la forma en que la mayoría de nosotros discutimos las comisiones por adelantado con nuestros compradores y vendedores”, dijo Brita Kleingartner, una agente inmobiliaria en Los Ángeles. “Pero no creo que el negocio haya cambiado de ninguna manera”.
En un momento con tasas hipotecarias que rondaron el 7% durante los últimos seis meses y precios promedio de las viviendas en todo Estados Unidos que siguen aumentando, las nuevas reglas, que entraron en vigencia en agosto, habían generado esperanzas de que las comisiones pagadas a los profesionales de bienes raíces se desplomarían, haciendo que la compra y venta de viviendas fuera menos costosa para el estadounidense promedio. El año pasado, TD Cowen Insights estimó que las nuevas reglas podrían hacer que las tarifas pagadas a los agentes inmobiliarios cayeran entre un 25% y un 50%.
En cambio, las comisiones se han mantenido prácticamente sin cambios desde agosto, según un estudio publicado este mes por la plataforma inmobiliaria Redfin. Para las casas de precio relativamente más bajo que se vendieron por menos de US$ 500.000, Redfin descubrió que la comisión promedio ha aumentado desde que las reglas entraron en vigencia.
Los representantes de la NAR no brindaron ningún comentario cuando se les preguntó sobre el acuerdo.
Los vendedores de viviendas en su mayoría todavía ofrecen pagar comisiones, dijeron los agentes inmobiliarios que hablaron con CNN.
“Una cosa es cierta: si la intención era que los vendedores no pagaran la compensación a los agentes de los compradores, eso es un fracaso total”, dijo Summer Goralik, consultora de cumplimiento de las normas inmobiliarias. “Sigue como está y simplemente se está reorganizando de una manera diferente”.
Dos cambios clave fueron parte de un acuerdo de US$ 418 millones que se anunció en marzo después de que una serie de demandas alegaran que la NAR, que cuenta con 1,5 millones de profesionales inmobiliarios entre sus filas, tenía reglas informales que apuntalaban la estructura de pago tradicional de la industria. Eso significaba que los vendedores de viviendas generalmente estaban obligados a pagar una comisión del 5% o 6% dividida entre su agente y el agente que representaba al comprador de su casa.
El primer cambio requería que todos los agentes que trabajaban con un posible comprador de vivienda firmaran un acuerdo escrito antes de visitar una propiedad juntos. El contrato está diseñado para informar a los compradores que son responsables de pagar a sus propios agentes inmobiliarios si un vendedor decide no cubrir ese costo.
“Ahora nos vemos obligados a tener esa discusión quizás antes en la relación con un comprador”, dijo Kleingartner, el agente inmobiliario de Los Ángeles. “Creo que ha sido genial”.
Algunos estados ya exigían este tipo de acuerdos antes de agosto.
El segundo cambio prohíbe que las ofertas de compensación se muestren en servicios de listados múltiples, que son bases de datos centralizadas que utilizan los agentes inmobiliarios para compartir detalles sobre las casas en venta. Antes del cambio de la regla, algunos críticos acusaban a los agentes inmobiliarios de mostrar solo las casas en las que los vendedores ofrecían la comisión más alta a los agentes de los compradores, aunque la NAR dijo que esa práctica siempre iba en contra de sus reglas.
Sin embargo, las nuevas reglas no impiden que los agentes inmobiliarios se llamen entre sí y pregunten sobre las comisiones.
John Reuter, un agente inmobiliario en Sun Prairie, Wisconsin, dijo a CNN que pensaba que el cambio había hecho que el proceso de compra y venta de viviendas fuera más opaco. Los agentes inmobiliarios no pueden ver si alguna casa anterior en su área se vendió con éxito mientras ofrecían una comisión más baja, lo que podría ser información útil para proporcionar a los compradores y vendedores de viviendas.
“Se suponía que los cambios en las reglas debían hacer que las comisiones fueran transparentes, pero no lo han hecho. Han hecho exactamente lo contrario”, dijo Reuter. “Si miras las propiedades, no tienes idea de qué comisión se pagó por ellas. Nadie sabe qué está pasando”.
Los términos del acuerdo, incluidos los cambios en la práctica, fueron aprobados oficialmente por un juez federal en noviembre. Sin embargo, el acuerdo todavía tiene sus detractores.
Tanya Monestier, profesora de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buffalo, dijo que planea presentar una apelación con la esperanza de que se desestimen los términos del acuerdo de la NAR.
“Espero que el juez examine esto de cerca y vea que esto fue básicamente un montón de humo y espejos”, dijo Monestier. “Estos no fueron cambios valiosos en la práctica, sino solo cosméticos”.
“Es una situación triste, pero creo que todo esto fue en vano”, agregó.
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